为深入贯彻落实党中央、国务院关于优化营商环境的决策部署，济南法院联合多个部门，积极探索推广不动产“带封过户”执行新模式。钢城区法院立足司法职能，以创新执行机制为突破口，率先试点并推广不动产“带封过户”改革项目。该模式通过司法程序与公证提存制度的深度融合，实现了被查封不动产的高效处置与债务清偿，为优化区域法治化营商环境提供了创新实践样本。

一、改革背景与目标

传统司法拍卖模式下，被查封不动产处置存在周期长、成本高、折损率高等痛点。企业资产长期处于查封状态，既影响债权人权益实现，也制约了债务人偿债能力，更导致市场资源闲置。为此，钢城区法院将改革目标聚焦于：

缩短处置周期，通过流程再造，将不动产处置时间缩短；降低交易成本，减免评估费、拍卖费等中间环节费用；激活市场资源，允许债务人自行寻找买家，提升资产变现效率；保障多方权益，构建债权人、债务人、买受人利益平衡机制。

二、核心改革举措

（一）制度创新，构建“带封过户”操作规范。

法律依据。依据《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》第七条，明确二次流拍后可启动自行处置程序；参照《中华人民共和国民法典》第三百九十九条，通过“带封融资”制度突破查封财产抵押限制。

操作流程。调解协议阶段：引入公证机构参与调解，促成债务人、债权人、买受人签署三方协议；提存监管阶段：买受人将购房款提存至公证账户，法院出具《允许自行处置法律文书》；过户解封阶段：不动产登记部门凭法院文书办理转移登记，债务清偿后自动解封。

（二）机制保障，打造“府院联动”协同体系。

司法程序瘦身，法院全程主导把关，跳过传统拍卖环节，直接赋予交易合法性；通过“点对点”查控系统实现解封文书在线秒传。登记服务提速，联合不动产登记中心优化流程，承诺“一窗受理、当日办结”；试点“双预告登记”模式，允许买受人先付首付款办理预告登记，尾款提存后转本登记。资金安全加码，公证机构设立监管账户，购房款优先清偿债务，剩余资金返还债务人；引入税务部门“嵌入式”服务，实现税费计算与过户同步完成。

（三）实践突破，拓展“带封融资”创新应用。

针对买受人一次性付款能力不足问题，钢城区法院联合金融机构推出“带封融资”制度，允许买受人以待过户房产为抵押物申请贷款；贷款发放至公证提存账户，债务清偿后抵押预告登记自动转为本登记。

三、实施成效

（一）效率显著提升。处置周期：平均用时缩短；解封效率：通过“点对点”系统实现解封文书即时生效。

（二）成本大幅降低。减免评估费、拍卖费等中间费用；试点案件平均溢价率提升。

（三）多方共赢效果凸显。一是引入公证机构调解，使债务人和债权人达成自行处置财产清偿债务的合意并出具公证书，买受人将房款支付至公证机构提存账户。二是登记部门凭人民法院出具的同意债务人自行处置的法律文书及公证机构出具的价款提存证书办理“带封过户”。三是买受人有融资需求的，“带封过户”模式可以实现买受人以所购房产抵押进行按揭贷款。

钢城区法院通过“带封过户”改革，实现了司法执行效率与市场资源配置效率的双重提升。下一步，将围绕“公正与效率”主题，深化“带封融资”试点，拓展跨域协作网络，为构建全国统一大市场提供更多“钢城方案”，让法治成为优化营商环境的“最硬内核”。