关于公开征求《关于公布城镇土地级别与基准地价的通知》意见的公告

为进一步规范地价管理，加强政府对土地市场的宏观调控，促进土地优化利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，我局组织对城镇土地级别和基准地价进行了调整与更新，现依法公开征求社会意见。如有意见，请于2023年12月18日前通过以下方式向我局反馈意见：

1. 电子邮箱：jngczrzyj@jn.shandong.cn

2. 互联网平台：登录济南市钢城区人民政府网站，通过互动交流—调查征集栏目（/col/col116935/index.html）提交意见

3. 联系电话：0531-76880388

4. 通讯地址：钢城区府前大街63号

                             济南市钢城区自然资源局

                                2023年11月17日

济南市钢城区人民政府

关于公布城镇土地级别与基准地价的通知

（征求意见稿）

基准地价是公示地价体系的重要组成部分，是土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面的重要支撑，为进一步规范地价管理，加强政府对土地市场的宏观调控，促进土地优化利用，我区根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》要求，依据《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》，对钢城区城镇土地级别与基准地价进行了更新，现将《济南市钢城区城镇土地级别与基准地价更新成果》予以公布。《济南市钢城区人民政府关于公布城镇土地级别与基准地价的通知》（钢城政字〔2020〕6号）同时停止执行。

本通知自公布之日起执行，执行中的具体问题由钢城区自然资源局负责解释。

附件：1.钢城区城镇土地级别边界表

      2.钢城区城镇基准地价表

 济南市钢城区人民政府

2024年  月  日

附件1：

钢城区城镇土地级别边界表

表1城区土地级别边界表

说明:1.评价范围：东至由南沿颜庄河、棋山河、双元大街、北外环路、新兴路、桃花路、历山路、丈八丘河以及城镇开发边界；南至向东沿城镇开发边界、京沪高速、泰达路、汶河南大街进行调整；西至向南沿城镇开发边界，西外环路、汶河北大街、磁博铁路进行调整；北至向东沿城镇开发边界、磁莱铁路公铁公交、钢城大街、闫王河。总面积71.28平方公里。

2.基准日为2023年1月1日。

3.土地权利状况设定为具有完整权利的国有建设用地使用权。

4.土地使用年期设定为各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年，公共管理与公共服务用地50年。

5.标准容积率：商服用地 1.5，住宅用地 1.5，工矿仓储用地 1.0，公共管理与公共服务用地 1.2。

6.土地开发程度：商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地一、二级地，工矿仓储用地工业限制区开发程度为“七通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯、供暖、供气及场地内土地平整），其他级别均为“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯及场地内土地平整）。

7.土地还原利率：商服用地 6.0%；住宅用地 5.5%；工矿仓储用地 5.0%；公共管理与公共服务用地5.5%。

表2辛庄街道土地级别边界表

说明:1.评价范围：东至辛庄河北向支流，南至辛庄河、西至盘龙河，北至辛庄村边界。总面积1.21平方公里。

2.基准日为2023年1月1日。

3.土地权利状况设定为具有完整权利的国有建设用地使用权。

4.土地使用年期设定为各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工矿仓储用地50年，公共管理与公共服务用地50年。

5.标准容积率：标准容积率设定为商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地均为 1.0。

6.土地开发程度：“四通一平”（通路、通电、供水、通讯及场地内土地平整）。

7.土地还原利率：商服用地 5.8%；住宅用地 5.3%；工矿仓储用地 4.8%；公共管理与公共服务用地5.3%。

附件2：

钢城区城镇基准地价表

表1 城区商服、住宅、工矿仓储用地基准地价成果表

 表2 城区公共管理与公共服务用地基准地价成果表

表3辛庄街道商服、住宅、工矿仓储用地基准地价成果表

表4辛庄街道公共管理与公共服务用地基准地价成果表

关于《济南市钢城区人民政府关于公布城镇

土地级别与基准地价的通知》的起草说明

现将《济南市钢城区人民政府关于公布城镇土地级别与基准地价的通知》起草的有关情况说明如下：

一、制定文件的必要性

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。2022年5月17日山东省自然资源厅《关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字〔2022〕75号），对完善自然资源分等定级价格评估制度和构建自然资源政府公示价格体系做出部署，同时安排开展新一轮城镇基准地价更新工作，基准日统一设定为2023年1月1日，要求全省各地市于2023年9月底前完成验收、公布实施等工作。根据文件精神，济南市钢城区于2022年10月份开展了2023年度城镇基准地价更新工作。 

当前，济南市钢城区正处于快速发展阶段，土地资源的科学管理和合理配置显得尤为重要。因此，制定《济南市钢城区人民政府关于公布城镇土地级别与基准地价的通知》不仅是法律法规的要求，更是适应城市发展需求、推动区域经济社会高质量发展的必要举措。通过及时更新和公布基准地价，可以为政府决策、土地市场调控以及土地资源的开发利用提供科学依据。

二、起草依据

该文件依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）等制定。

三、起草过程

（一）调查研究

为进一步加快建立政府公示自然资源价格体系，完善自然资源分等定级价格评估与监测，我局开展了2023年度济南市钢城区城镇基准地价更新工作。于2023年3月开展外业调查和资料收集工作，共12个部门百余份资料。

（二）评估论证

济南市钢城区自然资源局组织供地科等业务科室根据《山东省行政规范性文件评估暂行办法》以及《山东省司法厅关于认真落实<山东省行政规范性文件评估暂行办法>全面做好行政规范性文件评估工作的意见》开展制定前评估工作，就文件出台的必要性、合理性、可行性等进行评估。评估结论为建议制定出台。

（三）听证

2023年9月14日，济南市钢城区自然资源局根据自然资源听证规定，组织由区财政、发改、住建、统计、文旅、工信等有关部门、企业代表及社会各界人士共同参加的成果听证会，广泛听取多方意见和建议，并根据听证会的意见和建议，对成果进行调整修改。

（四）技术验收

2023年11月7日，济南市自然资源和规划局在济南组织专家对钢城区2023年度城镇土地级别调整与基准地价更新成果进行了验收。专家组听取了工作与技术汇报，审阅了相关资料，一致认为，钢城区更新成果符合国家和省相关工作要求，完成了工作任务，达到了预期目标，通过验收。

四、主要内容

（一）评价范围

1.中心城区评价范围

根据国务院及山东省相关文件，结合规程规定，城镇基准地价评价范围是城市或建制镇以及开发区、旅游区、独立工矿区等城镇建设用地规划覆盖的区域，各地可结合城市总体规划、城镇建成情况适当扩大和缩小。

本次评价范围调整以“三区三线”划定成果为依据，在保证集中连片的前提下，按照明显的线状地物、行政界线对评价范围进行调整。

与现行评价范围相比，东边界新增两个区域，一是黄庄河以东的钢城站区域，二是玥庄河以北、北外环路以东区域；南边界新增三个区域，一是新增京沪高速以西区域，二是汶河南大街南侧，三是小上峪村以东区域；西边界新增三个区域，一是永兴路以西、汶河北大街以南区域，二是磁博铁路以西、汶河北大街以东区域，三是牟汶河以西的颜庄街道区域；北边界新增里辛街道和钢城开发区所在区域。评价范围总面积71.28平方公里，较上轮增加了21.25平方公里，调整后的范围可满足未来三年城区土地管理的需求。

2.街道（建制镇）驻地评价范围

依据钢城区城镇开发边界的范围，辛庄街道镇驻地为土地级别调整与基准地价更新范围，评价范围在保证城镇空间集中连片的基础上，以“三区三线”划定的城镇开发边界为依据确定。

（二）城区更新成果

1.基准地价内涵

（1）基准日

2023年1月1日。

（2）土地使用年期

按国家法定最高出让年限，即商服用地为40年，住宅用地为70年，公共管理与公共服务用地为50年，工矿仓储用地为50年。

（3）土地开发程度

商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地一、二级地，工矿仓储用地工业限制区开发程度为“七通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯、供暖、供气及场地内土地平整），其他级别均为“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯及场地内土地平整）。

（4）容积率

商服用地 1.5，住宅用地 1.5，工矿仓储用地 1.0，公共管理与公共服务用地 1.2。

（5）土地权利状况为出让国有建设用地使用权。

（6）土地还原利率

商服用地 6.0%；住宅用地 5.5%；工矿仓储用地 5.0%；公共管理与公共服务用地5.5%。

2.基准地价成果表

表1 城区商服、住宅、工矿仓储用地基准地价成果表

 表2 城区公共管理与公共服务用地基准地价成果表

（三）辛庄街道更新成果

1.基准地价内涵

（1）基准日

2023年1月1日。

（2）土地使用年期

按国家法定最高出让年限，即商服用地为40年，住宅用地为70年，公共管理与公共服务用地为50年，工矿仓储用地为50年。

（3）土地开发程度

“四通一平”（通路、通电、供水、通讯及场地内土地平整）。（4）容积率

标准容积率设定为商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地均为 1.0。

（5）土地权利状况为出让国有建设用地使用权。

（6）土地还原利率

商服用地 5.8%；住宅用地 5.3%；工矿仓储用地 4.8%；公共管理与公共服务用地5.3%。

2.基准地价成果表

表1辛庄街道商服、住宅、工矿仓储用地基准地价成果表

表2辛庄街道公共管理与公共服务用地基准地价成果表

五、关于施行日期的说明

城镇基准地价更新工作是我局开展的一项常规性、基础性工作，原则上为每三年定期更新一次，本次基准地价基准日为2023年1月1日，受各种原因影响该项工作有所延后，建议向社会公布之日起施行。

该文件自公布之日起施行，有效期3年。

我局于2023年11月17日-2023年12月18日对《关于公布城镇土地级别与基准地价的通知》向社会公开征求了意见，截至2023年12月18日，未收到有关单位和个人通过电子邮件、信函、电话等途径或方式提出反馈意见。

衷心感谢社会各界对我局工作的大力支持，期待广大市民的持续关注！

                         济南市钢城区自然资源局

                           2023年12月20日